私達の街、西葛西
さて地価ってどうなんでしょうか？？
地価とは土地の価格です。さっそく見ていきましょう。
若干専門的な要素を含みかなり長くなります。
面倒な方、時間のない方はまとめまで飛ばしてくださいね。
もくじ
東京都の地価
西葛西の前に東京都の地価から
日本の首都です。当然、都道府県の中で一番高くなっています。
画像では、少し下の部分が切れちゃってますがすみません。。
全体の目安として軽く見てください。
詳しくゆっくり見たい方は こちら
住宅地・商業地含めダントツの価格ですね。ここ最近は都心部に限り価格が上がってきています。
人口減少の地区では今後も下がっていく傾向にあるのは否めませんね。
バブル時代には年に20％も上昇する狂気の沙汰もありましたね。
ところで、この価格は誰がどうやって決めるのでしょうか？？
公示価格とは
公示価格とは毎年一回、国が決める土地の価格です。
以下、引用元
地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。
適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地（平成19年地価公示では3万地点）について、毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。
公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされているほか、民間の土地取引においてもこれを指標とするよう努めるべきとされている。
なお、各都道府県も、毎年7月1日時点でほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表している。
◆関連サイト：国土交通省「地価公示／都道府県地価調査」
情報提供（株）不動産流通研究所「R.E.words」
土地の指標としては
この他に、路線価・相続税評価額等があります。
それでは、私たち西葛西のある江戸川区の価格を見てみましょう。
江戸川区の地価
以下、引用元
さて、東京都全体から見た江戸川区の地価です。
２３区内では、住宅地も商業地も下から３番目のようです。
２３区外でも、立川市・武蔵野市は高いんですね。
西葛西の地価
さて江戸川区の中で西葛西はどうなんでしょうか
おぉ江戸川区のエリア地価ランキングで堂々の１位ですねーー！！
住所別でも６丁目が１位をゲット！！
ベスト２０位にもいくつもの西葛西廻りの地点が入っています。
詳しく見たい方は こちら 引用元
西葛西の地価を路線価で詳しく調べてみる
さて、細かく見ていくにあたり公示価格では基点しかわからないので
ここからは路線価で見ていくことにしますね。ん？？路線価？？
路線価とは
以下、引用元
宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（公衆が通行する道路のこと）について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したものを「路線価」という。
宅地の価格水準が基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができる。
公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。
相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行なう。
この相続財産評価の路線価は、地価公示価格・売買実例価額・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定する。評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められている。
この相続財産評価の路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年8月上旬に一般に公開されている。
なお、相続財産評価の路線価は、1992（平成4）年以降は地価公示の8割程度となるように評定されている。◆関連サイト：
「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
情報提供（株）不動産流通研究所「R.E.words
公示価格とどう違うのか、ここでは難しい説明は省きますが、
概ね公示価格の８０％くらいの価格となります。
簡単に云うと、固定資産税や相続税の税額を計算する為の基準価格です。
因みに実勢価格（実際に取引される価格）は公示価格よりも２０％〜３０％増しとなる場合が多いですが、こればっかりは相対取引の為、一概には言えませんので参考までと考えて下さい。
これから見て行く価格はあくまで路線価ですのでお間違えのないようお願いします。
また、全て１平米の単価となりますので、土地値でよく使われる坪単価に直す時には ×３．３で概算が求められます。
引用はこちらから 国税庁の江戸川区の路線価
単位は千円で表記されています。後ろのローマ字は借地割合とかですのでここでは気にせずに見ます。
例えば、２８０Dなら１平米が２８万円という感じです。
詳しく知りたい方は上の路線価リンクに飛んで下さい。
西葛西１丁目
西葛西１丁目はバス通りか１本中に入るかで少しだけ変わりますが、
全体的には大きくは変わりませんね。
葛西橋通り沿いは側道を挟むのでそんなに大きくは高くならないようです。
２１万円〜３２万円位です。坪単価で６９万円〜１０５万円。
１丁目は、2000年頃から12年位住んでいました。
もちろん？？借家で、一戸建てでした。
静かで住みやすいのですが、生活するのに若干孤島感がありましたね。笑
長男が書いた１丁目紹介記事はこちら ↓↓
西葛西２丁目
全体的に１丁目よりは高いようです。
船堀街道沿いが最高値ですね。葛西橋通り沿いより船堀街道沿いの方が高いという事。
２８万円〜３８万円です。坪単価で９２万円～１２５万円。
２丁目内には、ソフトタウン小島町というマンションを所有していた事があります。
社宅として使用していたので住んだ事はないです。
高い時に買って、安い時に売った苦い思い出があります。(´；ω；`)ｳｩｩ
２丁目の紹介記事はこちら ↓↓
西葛西３丁目
３丁目は駅前が絡みますので高いとこはいきなり高いです。
３４万円〜１０８万円。坪単価で１１２万円〜３５６万円。
まぁ、１０８万円はタクシー乗り場前のところだけですね。
因みに、僕が現在住んでるのが３丁目です。
西葛西４丁目
さてさて、来ました。
東京に出てきた時に最初に住んだのが４丁目です。（なんじゃそりゃ。。）
１９８７年〜２０００年まで
その名もコンドミニアム葛西です。１４階で分譲貸しで３LDK・１４万円でしたね。
そう思えば、マンション価格自体は上行ったり、下行ったりしてますが賃料は３２年前とそんなに変わってないんですよね。。（３２年前は２８００万位だったかと、その後４５００万位まで上がって２０００万台の前半まで下がって、現在は２６００万位でしょうか。。。）
さて地価はどうでしょうか。
２８万円〜４０万円位です。坪単価は９２万円〜１３２万円。
最高値はスポーツセンター前辺りの新田仲町通り沿いです。
４丁目が直角三角形だって今日初めて知りました。。。ｗ
西葛西５丁目
５丁目も駅前のタクシーロータリー側が絡みますね。
１０８万で最高値です。
２９万円〜１０８万円。坪単価で９５万円〜３５６万円。
５丁目には僕がやらせて頂いてるチケット屋とたこ焼き屋がありますよ。（少し宣伝。。。）
ちょっと恥ずかしいですが、もちろんこの記事は僕が書いたものではありません。。。笑
西葛西６丁目
駅前の南側が６丁目です。
３５万円〜１１８万円。坪単価で１１５万円〜３８９万円。
実は？西葛西.comの事務所は６丁目にあります。
西葛西７丁目
清砂通りの南側が７丁目ですね。江戸川球場とか少年野球広場があります。
最高値はジョナサン前辺り。
２８万円〜４５万円。坪単価は９２万円〜１４８万円。
西葛西８丁目
８丁目には昔懐かしいプールガーデンがありましたね。
８丁目は価格の変化があまりないですね。
２９万円〜３３万円。坪単価９５万円〜１０８万円。
最高値は葛西中央通り沿い。
８丁目の紹介記事はこちら ↓↓
西葛西の地価 まとめ
さて、
細かく見てきましたけど実際には現状の西葛西地区にほとんど更地はない状態ですよね。
古い家も増えてきてますので、今後は古家を解体して新築していく流れがあるかもですね。
マンション価格には地価がそのまま反映するわけではないのですが、微妙に固定資産税には影響がありますので注意は必要です。
推移としては１９９２年をピークに年々下落し２００５年から上昇に転じたのですが、リーマンショックでまた下がってしまいます。現在は２０１４年以降上げ基調です。
中古マンションをバブル最高期と比較とすると、築年数の割に価格は落ちてないように感じます。西葛西人気はまだまだ続くのではないでしょうか。
オリンピック以降、不動産は下げに転じると言われてますが、あくまで地域ごと物件ごとになると考えています。
最後に西葛西土地値ランキングはこんな感じです。（あまり意味はなさないので参考程度で）
１、西葛西６丁目（35万円-118万円）
２位タイ、西葛西３丁目、西葛西５丁目（29万円-108万円）
４位、西葛西７丁目（28万円-45万円）
５位、西葛西４丁目（28万円-40万円）
６位タイ、西葛西２丁目、西葛西８丁目（28万円-38万円）
８位、西葛西１丁目（21万円-32万円）
以上です。
西葛西ワンルーム賃貸相場記事はこちら
